La exención por reinversión en vivienda habitual puede ahorrarte entre el 19% y el 30% sobre la ganancia de la venta. Un solo error en el plazo o en el importe puede costarte miles de euros. Asesórate antes de firmar.
Concepto
Cuando vendes tu vivienda habitual obtienes una ganancia patrimonial que, en condiciones normales, tributa en el IRPF entre el 19% y el 28%. La exención por reinversión te permite no pagar ese impuesto si reinviertes el importe obtenido en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Está regulada en el Art. 38 de la Ley 35/2006 del IRPF y el Art. 41 del Reglamento (RD 439/2007). No es una opción discrecional: el TEAC ha establecido mediante resolución vinculante de 31 de marzo de 2025 que es un derecho del contribuyente.
Regulada en el Art. 38 Ley 35/2006 del IRPF y el Art. 41 del Reglamento (RD 439/2007). Es un derecho del contribuyente, no una opción fiscal discrecional. El TEAC, en su resolución vinculante de 31 de marzo de 2025, confirma que Hacienda no puede denegarlo si se cumplen los requisitos, aunque no se haya declarado correctamente en origen.
Si tu vivienda se ha revalorizado 200.000 €, el impuesto sin exención sería hasta 44.480 €. Con reinversión total: 0 €. Si la ganancia es de 300.000 €, el ahorro puede superar los 71.000 €. Con reinversión parcial, la exención es proporcional al porcentaje reinvertido.
La exención no se aplica de oficio. Debes manifestarla en la declaración del IRPF del ejercicio en que se produce la venta. Si reinviertes en un año distinto, debes consignar tu intención de reinvertir. Si omitiste hacerlo, es posible rectificar la declaración y recuperar lo pagado.
Cualquier residente fiscal en España que venda su vivienda habitual y reinvierta en otra vivienda habitual, cumpliendo los requisitos de residencia mínima (3 años) y plazo de reinversión (2 años). También los mayores de 65 años gozan de exención total sin necesidad de reinvertir, por el Art. 33.4.b) LIRPF.
Si reinviertes solo una parte del importe obtenido, la exención se aplica de forma proporcional. No es todo o nada: puedes beneficiarte aunque no reinviertas el 100% del precio de venta. La fórmula: ganancia exenta = ganancia total × (reinvertido / obtenido).
No existe ningún límite en cuanto al número de veces que puedes aplicar esta exención a lo largo de tu vida. Cada operación de venta con reinversión puede beneficiarse, siempre que se cumplan los requisitos legales. La hipoteca de la nueva vivienda también computa como reinversión (STS 1-10-2020).
Requisitos
Para aplicar la exención es imprescindible que se cumplan todos los siguientes requisitos de forma simultánea. La falta de cualquiera de ellos impide la exención total, aunque puede existir exención parcial.
Debes haber residido en ella de forma continuada durante al menos 3 años antes de la venta (Art. 41 bis RD 439/2007). Se admiten excepciones por matrimonio, divorcio, traslado laboral, primer empleo o causas análogas. El tiempo de residencia se computa desde la fecha en que empezaste a habitar la vivienda de forma efectiva y permanente, no desde la fecha de compra. El TEAC ha establecido además que el tiempo en que la vivienda estuvo en régimen de precario no computa (Rec. 00/06133/2022, de 24-07-2023).
La vivienda adquirida o rehabilitada debe convertirse en tu nueva vivienda habitual. Para ello, debes habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde la compra o finalización de las obras (Art. 41 bis.2 RIRPF). No puede ser una segunda residencia, local o inmueble destinado al alquiler. La DGT admite que circunstancias objetivas fuera del control del contribuyente (obras pendientes, retrasos en la entrega del promotor) puedan justificar un incumplimiento del plazo de 12 meses.
El importe debe reinvertirse en un período máximo de 2 años contados de fecha a fecha desde la transmisión de la vivienda anterior (Art. 41.1 RIRPF). Este plazo puede ser tanto anterior como posterior a la venta: si compras primero y vendes después, también se aplica si no han transcurrido más de 2 años entre ambas operaciones. Para viviendas en construcción el plazo se amplía hasta que finalicen las obras dentro de los 4 años desde el inicio. El Tribunal Supremo ha aclarado que no es necesario adquirir la titularidad formal dentro del plazo si ya se ha realizado la inversión económica (STS 0211/2021).
Para la exención total, debes reinvertir el importe íntegro obtenido en la transmisión (precio de venta menos gastos y tributos deducibles). Si tienes hipoteca pendiente, el importe "obtenido" es el precio de venta menos el capital pendiente cancelado con la venta (criterio de la DGT y del Tribunal Supremo). La reinversión puede realizarse con fondos propios, con préstamo hipotecario o con una combinación de ambos: lo que importa es el importe total invertido en la nueva vivienda habitual, no el origen de los fondos (TEAC, Rec. 00/01065/2021, 27-05-2024).
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo (2025) | Impuesto sobre 100.000 € | Impuesto sobre 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 1.140 € | 1.140 € |
| 6.001 € – 50.000 € | 21% | 9.240 € | 9.240 € |
| 50.001 € – 200.000 € | 23% | 11.500 € | 34.500 € |
| 200.001 € – 300.000 € | 27% | — | 27.000 € |
| Más de 300.000 € | 28% | — | — |
| TOTAL SIN EXENCIÓN | — | 21.880 € | 71.880 € |
| CON EXENCIÓN TOTAL | — | 0 € | 0 € |
Plazos
El plazo de reinversión es la causa más frecuente de pérdida de la exención. Te explicamos exactamente cómo funciona.
Tienes exactamente 2 años desde la fecha de escritura de venta (no desde el cobro) para reinvertir en la nueva vivienda habitual. El plazo se cuenta de fecha a fecha. El día 731 ya es fuera de plazo. Si el último día cae en festivo, se prorroga al siguiente hábil.
Si compraste la nueva vivienda en los 2 años anteriores a la venta, la compra también cuenta como reinversión válida. Muy útil cuando el mercado va rápido y encuentras la nueva antes de haber vendido. Las cantidades entregadas a cuenta en ese período también computan.
Si el inmueble está en construcción, el plazo se amplía: puedes completar la reinversión en 4 años desde el inicio de las obras, siempre que concluyan en ese período. La entrega de cantidades a cuenta dentro del plazo de 2 años ya constituye reinversión. No es necesario recibir las llaves para que el plazo esté cubierto (STS 0211/2021).
Debes consignar en la declaración del ejercicio en que se produce la venta que tienes intención de reinvertir. No dejes esta casilla en blanco: aunque no hayas reinvertido todavía, manifestar la intención salva el derecho. Si no lo hiciste, contacta con nosotros: puede ser posible rectificar.
Cuando el precio de venta se cobra a plazos, la reinversión puede realizarse de forma sucesiva conforme se van percibiendo los importes, siempre dentro de la ventana de 2 años. El cómputo del plazo empieza desde la fecha de la escritura de venta, no desde cada cobro parcial.
Según el TEAC (Rec. 00/02995/2025), la cancelación de la hipoteca de la nueva vivienda con el dinero obtenido de la venta también puede computar como reinversión, siempre que la nueva hipoteca hubiera sido contratada para adquirir la nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años.
Cómo trabajamos
En SALAMA LEGAL SLP trabajamos de forma transparente y ordenada. Cada operación es distinta: un error de análisis puede suponer decenas de miles de euros. Por eso nuestro proceso es meticuloso.
Revisamos los documentos de tu operación: escrituras, hipoteca, fechas, gastos deducibles, situación registral. Calculamos la ganancia patrimonial y el ahorro potencial con y sin exención.
Diseñamos la estrategia óptima: importe a reinvertir, plazos críticos, cómo estructurar la reinversión (con o sin hipoteca), si aplicar coeficientes de abatimiento, y qué consignar en la declaración.
Preparamos y presentamos la declaración del IRPF con la exención correctamente declarada. Si procede, gestionamos la rectificación de declaraciones anteriores para recuperar lo pagado de más.
Si recibes un requerimiento, una paralela o una liquidación provisional de la AEAT, te representamos: redactamos alegaciones, recursos de reposición, reclamaciones económico-administrativas y, si es necesario, acudimos a la vía contencioso-administrativa.
Rehabilitación
No solo la compra de una vivienda nueva cuenta como reinversión. También la rehabilitación o reforma de tu vivienda habitual puede cumplir los requisitos, si supera determinados umbrales económicos regulados por la normativa.
Para que una reforma cuente como "rehabilitación" a efectos fiscales, el coste de las obras debe ser superior al 25% del precio de adquisición o del valor de mercado previo a las obras (excluido el suelo). Las reformas de menor cuantía no computan como reinversión, aunque sean costosas. La DGT exige que las obras mejoren la habitabilidad o la seguridad estructural del inmueble, no simplemente su aspecto estético.
Son obras admitidas las estructurales (cimentación, muros, cubierta), las de instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, saneamiento), distribución interior, ampliación de superficie, fachada y eficiencia energética cuando suponen una mejora substancial. Las obras decorativas (pintura, suelos de gama media, carpintería decorativa) no computan aunque sean costosas. La DGT y el TEAC han matizado estos criterios en múltiples consultas.
Licencia de obras cuando sea legalmente exigible, proyecto técnico visado por el colegio correspondiente, facturas de todos los contratistas con descripción detallada de los trabajos, justificantes de pago trazables (transferencia bancaria o tarjeta — el pago en efectivo dificulta la defensa ante comprobaciones), y certificado final de obra. Hacienda puede solicitarlos en cualquier comprobación posterior, incluso años después.
| Tipo de obra | ¿Computa como reinversión? | Condición necesaria |
|---|---|---|
| Cambio de estructura / cubierta / fachada | ✓ Sí | Si coste total supera el 25% del valor previo |
| Instalación nueva de fontanería y electricidad | ✓ Sí | Si coste total supera el 25% del valor previo |
| Ampliación de superficie habitable | ✓ Sí | Si coste total supera el 25% del valor previo |
| Reforma integral de cocina y baños | ⚠ Depende | Si suma al total general y supera el umbral del 25% |
| Instalación de eficiencia energética (calderas, aislamiento) | ⚠ Depende | Si supone mejora sustancial y el total supera el 25% |
| Pintura, suelos decorativos, carpintería estética | ✗ No | No se consideran rehabilitación en ningún caso |
| Paneles solares / energías renovables | ⚠ En evolución | Consultar: criterios DGT en actualización constante desde 2024 |
Guías y doctrina
Análisis jurídico y fiscal con enlace directo a las resoluciones del TEAC, consultas vinculantes de la DGT y sentencias del Tribunal Supremo. Sin humo: sólo doctrina.
El TEAC fija en resolución vinculante (Rec. 00/06769/2024, 31-03-2025) que Hacienda no puede negar la exención si se cumplen los requisitos, aunque no se declarase en origen. Analizamos sus implicaciones y cómo rectificar.
Leer análisis →No es necesario usar el dinero físico de la venta. El TS (STS 1-10-2020, STS 29-4-2022) y el TEAC (00/01065/2021) confirman que la hipoteca de la nueva vivienda computa como reinversión. Estudiamos todos los supuestos.
Leer análisis →Análisis completo con 10+ consultas vinculantes de la DGT de 2025: precario, nuda propiedad, usufructo, cómputo de plazos, casos de divorcio, traslados laborales y supuestos límite.
Leer análisis →Guía completa sobre el cómputo del plazo de reinversión: vivienda en construcción, reinversión anticipada, ventas a plazos, y qué ocurre si se incumple. Con análisis de la STS 0211/2021.
Leer análisis →Los gastos e impuestos inherentes a la adquisición de la nueva vivienda cuentan como importe reinvertido. Puede ser la diferencia entre una exención parcial y una total. Análisis con ejemplo numérico completo.
Leer análisis →La STS 553/2023 aclara que el cónyuge que abandonó la vivienda por la separación puede seguir aplicando la exención. Analizamos todos los escenarios posibles en situaciones de ruptura conyugal.
Leer análisis →El Art. 33.4.b) LIRPF exime totalmente a los mayores de 65 de la ganancia derivada de la venta de su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Estudiamos el régimen completo con consultas DGT 2025.
Leer análisis →Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales, respondidas con precisión jurídica y referencia a las fuentes oficiales.
Sí. El Tribunal Supremo y el TEAC han confirmado que no es necesario usar el dinero físico proveniente de la venta para financiar la nueva vivienda. La reinversión puede realizarse con fondos propios, con préstamo hipotecario, o con una combinación de ambos (STS 1-10-2020; STS 29-4-2022; TEAC Rec. 00/01065/2021, de 27-05-2024).
Lo que cuenta es el importe total invertido en la nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años. El capital pendiente de la hipoteca de la nueva vivienda también computa como reinversión, en la medida en que se haya contratado para adquirirla como vivienda habitual.
Cuando vendes con hipoteca pendiente, el "importe obtenido" que debes reinvertir para la exención total es el precio de venta menos el capital pendiente de la hipoteca (el importe neto que efectivamente recibes tras cancelar la deuda).
Ejemplo: Vendes por 300.000 €, tienes hipoteca pendiente de 100.000 €. Recibes 200.000 € netos. Para exención total debes reinvertir los 200.000 €. Si reinviertes solo 150.000 €, la exención será del 75% de la ganancia.
Este criterio ha sido confirmado por múltiples consultas vinculantes de la DGT y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. El TEAC ha extendido el criterio también a la cancelación parcial de la hipoteca de la nueva vivienda con los fondos de la venta (Rec. 00/02995/2025).
Sí en ambos casos. La normativa permite la reinversión anterior a la venta (hasta 2 años antes) o posterior (hasta 2 años después). No hay preferencia por uno u otro orden.
Si compraste la nueva vivienda antes de vender la anterior, la compra cuenta como reinversión si no han pasado más de 2 años entre ambas escrituras. Si compraste y vendiste el mismo año, consígnalo directamente en la casilla de exención de la renta de ese ejercicio sin indicar intención de reinvertir pendiente.
La regla general exige 3 años de residencia continuada (Art. 41 bis RIRPF). Sin embargo, el mismo artículo admite excepciones cuando el cambio de domicilio se produjo por causas justificadas:
• Matrimonio o constitución de pareja de hecho
• Separación matrimonial o divorcio
• Traslado laboral o cambio de empleo que exija cambio de residencia
• Obtención del primer empleo
• Otras circunstancias análogas (problemas de salud que obliguen a cambiar, etc.)
En estos casos, aunque no se hayan cumplido los 3 años, la vivienda puede seguir calificando como "habitual" a efectos de la exención. Se recomienda documentar debidamente la causa justificada.
No. Las personas mayores de 65 años cuentan con una exención total y sin necesidad de reinversión sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta de su vivienda habitual, conforme al Art. 33.4.b) de la Ley del IRPF. No importa la cuantía de la ganancia.
Si la vivienda es titularidad de un matrimonio y solo uno de los cónyuges tiene 65 años o más, la exención aplica únicamente a la parte correspondiente a ese cónyuge (el 50%). La parte del cónyuge menor de 65 sí tributa o puede acogerse a la exención por reinversión del Art. 38 si reinvierte.
La DGT ha admitido la reinversión en viviendas situadas en otros países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE), siempre que el contribuyente traslade su residencia fiscal a ese país y la nueva vivienda pase a ser su habitual. Las restricciones geográficas dentro de la UE podrían vulnerar la libre circulación de capitales del TFUE.
Para viviendas en terceros países fuera de la UE/EEE, la situación es más compleja y conviene consultar antes de asumir que la exención aplica. En todo caso, el contribuyente debe mantener su residencia fiscal en España durante el período de reinversión si la nueva vivienda está en España.
La exención es proporcional al importe reinvertido. La fórmula es:
Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Importe obtenido en la venta)
Ejemplo:
• Precio de venta: 400.000 €. Gastos deducibles: 10.000 €. Importe obtenido: 390.000 €
• Precio de compra original + gastos: 180.000 €. Ganancia patrimonial: 210.000 €
• Importe que reinviertes: 300.000 €
• Proporción: 300.000 / 390.000 = 76,9%
• Ganancia exenta: 210.000 × 76,9% = 161.490 €
• Ganancia tributable: 210.000 – 161.490 = 48.510 €
En la declaración de la Renta del ejercicio 2025 (que se presenta en 2026) debes:
1. Consignar la ganancia patrimonial correspondiente a la venta.
2. Marcar la casilla que indica que te acoges a la exención por reinversión con intención de reinvertir.
3. En la declaración del ejercicio en que efectúes la reinversión (2026), consignar los datos de la nueva vivienda.
Si finalmente no reinviertes en el plazo, deberás presentar una autoliquidación complementaria del ejercicio 2025 ingresando la cuota dejada de pagar más los intereses de demora. No hay sanción si la regularización es voluntaria y anterior a cualquier actuación de la Administración.
Sí. Si recibes una liquidación provisional, un requerimiento o una paralela de la AEAT cuestionando la exención, tienes derecho a presentar alegaciones con los documentos justificativos y la argumentación jurídica correspondiente. El plazo habitual para alegaciones es de 10 o 15 días hábiles desde la notificación.
Si la liquidación provisional se confirma, puedes interponer recurso de reposición ante la propia AEAT (plazo: 1 mes) o directamente reclamación económico-administrativa ante el TEAR (Tribunal Económico-Administrativo Regional) en el plazo de 1 mes desde la notificación. Si el TEAR no te da la razón, puedes recurrir al TEAC y, finalmente, al contencioso-administrativo.
En SALAMA LEGAL SLP gestionamos todos estos procedimientos. Con la doctrina vinculante del TEAC de 2025, muchos casos que antes se perdían hoy pueden defenderse con éxito.
En caso de divorcio o separación, si el cónyuge que se fue ya no reside en la vivienda en el momento de la venta, puede seguir teniendo derecho a la exención conforme al Art. 41 bis RIRPF, siempre que el abandono de la vivienda se haya debido precisamente a la separación o divorcio y que el otro cónyuge o los hijos sigan viviendo en ella hasta la transmisión. Así lo confirma la STS 553/2023.
Cada cónyuge debe cumplir individualmente el requisito de reinversión de su parte del precio de venta para poder aplicar la exención sobre la ganancia correspondiente a su cuota. No es posible que un cónyuge reinvierta "por" el otro.
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Al frente del despacho, Jacob Salama, abogado colegiado nº 11.294 en el Ilustre Colegio de Abogados de Málaga, con experiencia acreditada en derecho tributario, recursos ante el TEAR/TEAC y procedimientos contencioso-administrativos en materia fiscal.
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