Divorcio, Separación y Exención por Reinversión: Lo que Necesitas Saber en 2025

1. El problema fiscal del divorcio

El divorcio o separación matrimonial suele implicar, tarde o temprano, la venta de la vivienda familiar. Esta venta puede generar una ganancia patrimonial importante que, en principio, tributaría en el IRPF.

El problema específico del divorcio es que, normalmente, uno de los cónyuges deja de vivir en la vivienda al separarse, mientras que el otro permanece (especialmente cuando hay hijos menores a cargo). Cuando años después se vende la vivienda, el ex-cónyuge que ya no residía en ella enfrenta la duda: ¿puede aplicar la exención por reinversión si esa vivienda ya no era su habitual en el momento de la venta?

Durante años, la AEAT negó sistemáticamente la exención al cónyuge que no residía en la vivienda. El Tribunal Supremo ha cambiado radicalmente esta situación.

2. STS 553/2023: el ex-cónyuge que no vive en la casa puede aplicar la exención

El Tribunal Supremo, en sentencia 553/2023 de 5 de mayo de 2023, ha establecido un criterio jurisprudencial vinculante que resuelve la controversia:

"El cónyuge que, por decisión judicial, debe abandonar el domicilio familiar como consecuencia de la sentencia de separación o divorcio, conserva el derecho a considerar dicho inmueble como su vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF, aunque ya no resida en él en el momento de la transmisión, siempre que esta se produzca en un plazo razonable vinculado a la situación de separación o divorcio."

La doctrina del Tribunal Supremo se basa en que:

1. El cambio de domicilio del cónyuge se produjo por imperativo legal (resolución judicial), no voluntariamente.
2. La vivienda siguió siendo el "domicilio familiar" hasta su venta.
3. Aplicar la exención solo al cónyuge que permaneció en la casa crearía una desigualdad injustificada.
4. El art. 41 bis RIRPF contempla la "separación matrimonial" como circunstancia que exime del requisito de los 3 años; esta misma lógica debe aplicarse cuando el abandono fue consecuencia directa del divorcio.

3. Requisitos para que el ex-cónyuge aplique la exención

La STS 553/2023 no establece una exención automática para todo ex-cónyuge. Exige el cumplimiento de ciertos requisitos:

Requisitos según la sentencia

1. La vivienda fue efectivamente habitual: El cónyuge debe haber residido en ella como vivienda habitual antes del divorcio, cumpliendo el plazo general de 3 años o, si no, con causa justificada.
2. El abandono fue por resolución judicial o acuerdo vinculado al divorcio: No es suficiente el abandono voluntario sin relación directa con la separación.
3. La venta tiene conexión temporal razonable con la separación: El Tribunal no especifica un plazo máximo, pero implícitamente exige que la venta se produzca en un contexto temporal relacionado con el proceso de divorcio y liquidación de la sociedad de gananciales.
4. El ex-cónyuge reinvierte en una nueva vivienda habitual: Como en cualquier caso, para aplicar la exención debe reinvertir el importe obtenido en adquirir su nueva vivienda habitual.

4. La separación matrimonial como circunstancia justificada de cambio de domicilio

Independientemente de la STS 553/2023, el art. 41 bis RIRPF contempla expresamente la separación matrimonial como causa que permite vender la vivienda habitual antes de completar los 3 años de residencia sin perder la exención.

Esto significa que, si el contribuyente se divorcia antes de haber completado los 3 años de residencia en la vivienda y la vende como consecuencia de la separación, puede igualmente aplicar la exención si reinvierte en una nueva vivienda habitual.

Interacción entre ambas normas

En la práctica, hay dos situaciones distintas:

5. Consultas DGT 2024 sobre divorcio y exención

Consulta V2588-23 (DGT, 2023)

La DGT analiza el supuesto de cónyuge que abandona la vivienda habitual por separación de hecho (sin sentencia judicial todavía) y si puede aplicar la exención cuando la vivienda se vende años después. La DGT requiere que haya una resolución judicial o acuerdo formal de separación que acredite el abandono involuntario de la vivienda.

Consulta V2315-24 (DGT, 2024)

En esta consulta reciente, la DGT aplica ya la doctrina de la STS 553/2023 y reconoce que el ex-cónyuge que abandonó la vivienda por resolución judicial de divorcio puede aplicar la exención por reinversión sobre la ganancia derivada de la venta de la vivienda familiar, siempre que reinvierta su parte de la ganancia en una nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años.

6. Mayores de 65 años y divorcio: exención total sin reinversión

Una particularidad especialmente favorable ocurre cuando alguno de los ex-cónyuges tiene 65 o más años en el momento de la venta de la vivienda familiar.

El art. 33.4.b) de la Ley del IRPF establece que están exentas de tributación las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, sin necesidad de reinversión. Este beneficio es compatible con la situación de divorcio.

¿Aplica aunque el mayor de 65 ya no viva en la vivienda?

Aplicando la doctrina de la STS 553/2023, si el mayor de 65 años abandonó la vivienda por motivo del divorcio y esta seguía siendo su "vivienda habitual" a efectos fiscales, la exención total del art. 33.4.b) debería ser aplicable.

Esta cuestión ha sido analizada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (ver apartado siguiente).

7. TSJ Cataluña 574/2025: vivienda habitual cuando se reside en un centro de mayores

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia 574/2025, ha abordado un supuesto relevante: una persona mayor que vivía en una residencia de mayores y vendió la que había sido su vivienda habitual. ¿Puede aplicar la exención del art. 33.4.b) si ya no residía en la vivienda?

"El traslado a una residencia de mayores motivado por el deterioro de la salud y la imposibilidad de valerse de forma autónoma constituye una de las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio contempladas en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Por tanto, la vivienda que se vendió conserva su carácter de habitual a efectos de la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF."

Aunque esta sentencia no versa directamente sobre divorcio, es relevante porque confirma que el traslado involuntario por circunstancias médicas (incluyendo la dependencia) no hace perder el carácter de vivienda habitual, lo que puede combinarse con la situación de divorcio cuando uno de los cónyuges mayores de 65 años es trasladado a un centro de mayores.

Aplicación combinada: divorcio + mayores + residencia de mayores

Si el ex-cónyuge mayor de 65 años:

1. Abandonó la vivienda familiar por resolución judicial de divorcio, y/o
2. Fue trasladado a una residencia de mayores por deterioro de su salud,

...puede argumentar que la vivienda conservaba su carácter de habitual y que, como mayor de 65 años, la ganancia derivada de su venta está totalmente exenta sin necesidad de reinversión.

8. Cálculo de la ganancia patrimonial en venta tras divorcio

La ganancia patrimonial se calcula de forma individual para cada cónyuge, sobre su parte alícuota del inmueble. Hay que tener en cuenta:

Régimen económico matrimonial

• Sociedad de gananciales: Si la vivienda era bien ganancial, ambos cónyuges comparten al 50% el valor de adquisición y el precio de venta. La ganancia se declara al 50% en cada declaración.
• Separación de bienes: Se aplican los porcentajes de titularidad de cada cónyuge.
• Adjudicación en convenio de divorcio: Si uno de los cónyuges adjudicó su parte al otro como consecuencia del divorcio, hay que analizar si esa transmisión generó ganancia patrimonial (exenta si fue en el ámbito de la liquidación de la sociedad conyugal).

Valor de adquisición en caso de herencia o donación previa

Si la vivienda fue adquirida en parte por herencia o donación antes del matrimonio, el valor de adquisición de esa parte es el valor de la herencia/donación, no el precio de compra del bien.

Ajuste por coeficientes de abatimiento

Si la vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento (reducción de la ganancia) sobre la parte correspondiente a ese período. Este cálculo es complejo y requiere asesoramiento.

9. Situaciones frecuentes y sus soluciones

Situación A: Divorcio hace 5 años, ahora venden la casa. El ex-cónyuge que salió no tiene nueva vivienda.

Solución: Puede aplicar la exención si reinvierte en una nueva vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes a la venta. Si ya tiene vivienda habitual propia, puede aplicar la exención por esa parte (la vivienda que ya tiene era la "reinversión" si se compró dentro del plazo).

Situación B: Uno de los ex-cónyuges tiene más de 65 años y no vive en la casa desde el divorcio.

Solución: Aplicar la exención del art. 33.4.b) para mayores de 65 (exención total sin reinversión), argumentando que la vivienda conservaba su carácter de habitual conforme a la STS 553/2023.

Situación C: El cónyuge que permaneció en la casa quiere aplicar la exención reinvirtiendo en una vivienda más grande.

Solución: Para él/ella, aplica el régimen general: la vivienda que vendió era su habitual (residió en ella), puede reinvertir el importe de su parte en los 2 años siguientes en adquirir una nueva vivienda habitual.

Situación D: La vivienda está a nombre de los dos pero el convenio de divorcio adjudicó el uso exclusivo a uno de ellos con los hijos.

Solución: El cónyuge con derecho de uso pero que no es propietario no tiene ganancia que declarar. El propietario que no tiene el uso sí tiene ganancia cuando se vende, y puede aplicar la exención (STS 553/2023) si la reinvierte.

10. Conclusiones y recomendaciones

La jurisprudencia reciente ha mejorado significativamente la posición del ex-cónyuge que abandonó la vivienda familiar por causa del divorcio:

Recomendaciones finales

1. Si se va a divorciar y tiene vivienda en común: planifique fiscalmente la venta antes de cerrar el convenio regulador.
2. Si ya se divorció y no aplicó la exención: revise si puede rectificar su declaración (plazo de 4 años de prescripción).
3. Si tiene más de 65 años: la exención total sin reinversión puede aplicarse aunque lleve años sin vivir en la vivienda.
4. Documente todo: sentencia de divorcio, convenio regulador, fecha de abandono de la vivienda, resolución de adjudicación.

Fuentes oficiales y jurisprudencia

• Ley 35/2006, del IRPF — BOE (arts. 33.4.b y 38)
• RD 439/2007, RIRPF — BOE (art. 41 bis)
• STS 553/2023, de 5 de mayo de 2023 — Poder Judicial
• DGT V2315-24 — Divorcio y exención por reinversión
• TEAC 00/06769/2024 (31-03-2025) — Exención como derecho, rectificación de autoliquidaciones

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