El Plazo de 2 Años para Reinvertir: Autopromoción, Vivienda en Construcción y Reinversión Anticipada

1. La regla general: art. 41 del Reglamento del IRPF

El artículo 41 del Real Decreto 439/2007 (RIRPF) desarrolla la exención del art. 38 LIRPF y establece los requisitos de la reinversión:

"La exención prevista en el artículo 38 de la Ley del Impuesto será de aplicación siempre que el importe total obtenido por la transmisión, una vez descontados los gastos y tributos inherentes a dicha transmisión, se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter, con arreglo a las siguientes condiciones: la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión o, en su caso, en la misma fecha si hubiera anticipado cantidades para la adquisición de la nueva vivienda habitual con anterioridad a dicha transmisión."

El mismo artículo añade que cuando la nueva vivienda esté en construcción, el plazo de dos años se aplica para reinvertir las cantidades, no para finalizar la construcción:

"Cuando la nueva vivienda se encuentre en construcción, la exención se aplicará a las cantidades invertidas en la misma dentro del plazo de dos años, siempre que la nueva vivienda sea habitada efectivamente en un plazo no superior a cuatro años a contar desde la adquisición o terminación de la construcción."

2. ¿Desde cuándo cuenta el plazo de 2 años?

El plazo se computa desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual, que es la fecha de la escritura pública de compraventa (o de la fecha del documento que acredite la transmisión).

Precisión sobre la fecha de inicio

• Si la venta se formaliza en escritura pública: el plazo comienza desde la fecha de la escritura.
• Si hay contrato privado con entrega de posesión: la DGT acepta esta fecha en algunos casos, aunque la escritura es la fecha más segura y la que preferirá usar la Inspección.
• El plazo es de calendario (dos años exactos), no de ejercicios fiscales.

Ejemplo de cálculo del plazo

¿Y si hay aplazamiento del precio?

Si el precio de venta se cobra en varios plazos (aplazado), el plazo de 2 años empieza a contar desde la fecha de la transmisión (escritura), no desde el cobro de cada plazo. La DGT ha confirmado este criterio: lo relevante es la fecha de transmisión, no la de cobro efectivo.

3. Reinversión anticipada: comprar antes de vender

La reinversión "anticipada" es aquella en que el contribuyente adquiere la nueva vivienda antes de vender la anterior. Está expresamente prevista en el art. 41 RIRPF, que permite tener en cuenta las cantidades pagadas hasta 2 años antes de la transmisión.

Condiciones para la reinversión anticipada

1. La nueva vivienda debe adquirirse (o los pagos realizarse) en los 2 años anteriores a la transmisión de la vivienda habitual.
2. La nueva vivienda debe haberse destinado ya a vivienda habitual, o estar en vías de serlo (construcción).
3. Si ya habita la nueva vivienda, se exige que la antigua se venda en los 2 años siguientes para que siga siendo vivienda habitual a efectos fiscales (plazo para dejar de tener dos viviendas).

El problema de las dos viviendas simultáneas

Cuando el contribuyente ya habita la nueva vivienda mientras espera vender la antigua, puede alegar que mantiene dos viviendas durante un período transitorio. La DGT acepta que la antigua siga considerándose habitual a efectos de la exención si se vende en el plazo máximo de 2 años desde que dejó de ser la residencia efectiva.

4. Vivienda en construcción como destino de la reinversión

Uno de los supuestos más frecuentes y también más complejos es cuando el contribuyente vende su vivienda habitual y destina el importe a una vivienda que está en construcción. En este caso, no puede "habitar" la nueva vivienda dentro de los 12 meses normales, por lo que el reglamento prevé un régimen especial.

El régimen especial para vivienda en construcción

• El plazo para reinvertir (pagar cantidades a cuenta de la construcción) es de 2 años desde la transmisión, conforme al art. 41.3 RIRPF.
• El plazo para terminar la obra es de 4 años desde el primer pago que se considere importe reinvertido, conforme al art. 55 RIRPF en su redacción a 31/12/2012, aplicado por extensión a la exención por reinversión vía la STS 2698/2020 de 23 de julio. No es desde la fecha de la venta: este es un error de cómputo muy frecuente que la DGT ha tenido que corregir reiteradamente (V1148-25, V0703-26, V2389-25, V2622-25, V1639-25).
• Una vez terminadas las obras, opera el plazo general de 12 meses para que el contribuyente ocupe efectivamente la vivienda como habitual (art. 41 bis RIRPF).
• Si la obra se retrasa más allá de los 4 años por causas no imputables al contribuyente (insolvencia del promotor, licencias bloqueadas, paralizaciones), cabe solicitar la ampliación del plazo conforme al art. 55.3 RIRPF (o automática conforme al 55.4 si el promotor entra en concurso). La solicitud debe presentarse en los 30 días siguientes al vencimiento del plazo original.

5. Tribunal Supremo: basta reinvertir en 2 años, sin necesidad de adquirir el dominio

Una cuestión fundamental es si el contribuyente debe adquirir el dominio de la nueva vivienda dentro del plazo de 2 años, o si basta con haber realizado pagos (aunque la obra no esté terminada y no haya escritura de compraventa).

STS 0211/2021 (Tribunal Supremo)

El Tribunal Supremo, en sentencia de 2021, resolvió definitivamente esta cuestión:

"Para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la nueva vivienda está en construcción, es suficiente con que el contribuyente haya invertido en su adquisición las cantidades necesarias dentro del plazo de dos años previsto en el artículo 41 del Reglamento del IRPF. No es necesario que la construcción haya finalizado ni que el contribuyente haya adquirido el dominio de la vivienda dentro de ese plazo."

Esta sentencia es clave porque resuelve un conflicto frecuente: promotoras que tardan más de 2 años en entregar las viviendas. Con esta doctrina, el contribuyente está protegido si realizó los pagos dentro del plazo aunque la entrega se retrase.

Requisitos prácticos tras esta sentencia

1. Realice todos los pagos comprometidos (señal, certificaciones de obra, aplazamientos) dentro del plazo de 2 años.
2. Conserve todos los justificantes de pago.
3. Si la entrega se retrasa más de 4 años, documente las causas ajenas (retrasos del promotor, permisos administrativos, etc.).

6. Autopromoción de vivienda habitual

La autopromoción es el supuesto en que el contribuyente construye su propia vivienda, actuando él mismo como promotor (contratando directamente a los constructores y técnicos, sin pasar por un promotor profesional). Es una situación muy frecuente en zonas rurales o en personas que adquieren un solar para construir a medida.

Marco normativo

El art. 41 RIRPF no distingue entre adquisición de vivienda a un promotor y autopromoción. La DGT ha interpretado de forma consistente que la autopromoción es asimilable a la construcción por un promotor, con los mismos plazos.

Particularidades fiscales de la autopromoción

• No hay una única escritura de compraventa: el "título" de adquisición es la escritura de obra nueva (declaración de obra nueva y división horizontal o propiedad horizontal).
• Los pagos son a constructores, arquitectos, aparejadores y proveedores de materiales.
• El plazo de 2 años para "reinvertir" se computa desde la venta de la antigua vivienda; los pagos al constructor y proveedores deben realizarse dentro de los 2 años anteriores o posteriores a esa fecha.
• El plazo de 4 años para terminar la obra se computa desde el primer pago para la construcción que se considere importe reinvertido (DGT V1148-25, V1639-25, V2389-25). No se cuenta desde la fecha de la venta ni desde el inicio formal de la obra: arranca con el primer pago dentro de la ventana de reinversión de 2 años.
• Una vez terminadas las obras, opera el plazo general de 12 meses para que el contribuyente ocupe la vivienda como habitual de modo efectivo (art. 41 bis RIRPF).

7. Doctrina DGT 2025 sobre autopromoción

La DGT ha publicado en 2025 varias consultas que clarifican la autopromoción en el contexto de la exención por reinversión.

Consulta V1639-25 (DGT, 2025) — Pagos de autopromoción antes y después de la venta

Un contribuyente inicia la autopromoción de su nueva vivienda antes de vender la anterior, y continúa realizando pagos de la construcción después de la venta. La DGT analiza cuáles de esos pagos pueden considerarse reinversión:

"Para acogerse a la exención por reinversión, el consultante deberá reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde dicha transmisión, por lo que los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido. Asimismo, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF antes reproducido. En este punto, debe indicarse que el referido plazo de 4 años se computará desde que se realiza el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión." — DGT V1639-25 (15/9/2025), citando la doctrina del Tribunal Supremo en su STS 2698/2020, de 23 de julio (FJ 2º).

Consulta disponible en: petete.tributos.hacienda.gob.es — V1639-25

Consulta V1623-25 (DGT, 2025) — Solar adquirido hace más de 2 años

El contribuyente adquirió el solar más de 2 años antes de vender su vivienda habitual. Los pagos de construcción sí están dentro del plazo de 2 años. La DGT concluye que:

• La adquisición del solar en sí no es "reinversión" si fue más de 2 años antes de la venta (al menos no dentro del plazo de reinversión anticipada).
• Sin embargo, los pagos de la construcción sí computan si se realizan dentro del plazo de 2 años anterior o posterior a la venta.
• El coste del solar no computa como reinversión a efectos del art. 41 RIRPF si su adquisición fue fuera del plazo de 2 años.

Consulta disponible en: petete.tributos.hacienda.gob.es — V1623-25

¿Qué pagos se incluyen en la autopromoción?

La DGT acepta incluir en el importe reinvertido:

• Honorarios de arquitecto y aparejador / director de obra
• Facturas de la empresa constructora (certificaciones de obra)
• Impuestos inherentes a la construcción (ICIO, tasas de licencias de obra)
• Costes de conexión a servicios (agua, luz, saneamiento)
• Notaría y registro de la escritura de obra nueva
• El precio del solar si fue adquirido dentro del plazo de 2 años

No se incluyen:

• Gastos de mobiliario o equipamiento
• Instalaciones no incorporadas a la edificación
• Intereses de préstamos de la autopromoción

8. ¿Se puede interrumpir o prorrogar el plazo de 2 años?

El art. 41 RIRPF no prevé expresamente causas de interrupción o prórroga del plazo de 2 años, a diferencia del plazo de 4 años para vivienda en construcción. Esto significa que, en principio, el plazo de reinversión es improrrogable.

Excepciones aceptadas por la DGT

Sin embargo, la DGT ha aceptado prorrogar o flexibilizar el plazo en situaciones excepcionales:

• Covid-19: El Real Decreto-ley 11/2020 suspendió algunos plazos tributarios durante el estado de alarma. Los plazos de reinversión que estuvieran corriendo durante ese período se vieron afectados.
• Retrasos imputables al promotor: Si el promotor no entrega la vivienda dentro del plazo de 2 años por causas no imputables al contribuyente (concurso del promotor, demoras de licencias), la DGT ha aceptado en algunos casos que el plazo se extienda.
• Causas de fuerza mayor debidamente acreditadas: La DGT analiza cada caso, pero la carga de la prueba recae sobre el contribuyente.

9. Cómo acreditar la reinversión ante la AEAT

La exención por reinversión es un derecho del contribuyente que debe declararse correctamente y estar acreditada para resistir una comprobación de la AEAT. Los documentos esenciales son:

Para vivienda terminada (comprada a promotor o segunda mano)

• Escritura pública de compraventa de la nueva vivienda
• Justificantes de pago (transferencias bancarias desde la cuenta de ingreso del precio de venta)
• Certificado de empadronamiento en la nueva vivienda
• Facturas de suministros a nombre del contribuyente en la nueva vivienda

Para vivienda en construcción

• Contrato de compraventa con el promotor
• Todos los recibos de pagos a cuenta (letras, certificaciones)
• Escritura de compraventa una vez terminada la obra
• Licencia de primera ocupación
• Fecha de inicio y finalización de la construcción (acta de replanteo, certificado de fin de obra)

Para autopromoción

• Licencia de obras
• Facturas de todos los pagos (constructor, arquitectos, materiales)
• Escritura de declaración de obra nueva
• Certificado final de obra
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

10. Conclusiones y casos prácticos

Resumen de plazos

Caso práctico: autopromoción con solar adquirido hace 3 años

• Solar adquirido: enero 2021 por 60.000 €
• Obras iniciadas: marzo 2023
• Venta vivienda anterior: octubre 2024 (importe neto 180.000 €)
• Pagos de obra 2023-2025: 200.000 €
• Obra terminada y habitada: diciembre 2026

Importe que computa como reinversión: Solo los pagos de obra realizados entre octubre 2022 (2 años antes de la venta) y octubre 2026 (2 años después). El solar (adquirido en 2021, más de 2 años antes) no computa como reinversión.

Plazo para terminar la obra: El plazo de 4 años se cuenta desde el primer pago que se considere importe reinvertido. Si el primer pago dentro de la ventana de 2 años (octubre 2022 - octubre 2026) fue en marzo 2023, las obras deben terminar antes de marzo 2027 (= marzo 2023 + 4 años). ✅ Cumplido (terminación diciembre 2026). Tras la terminación, opera el plazo adicional de 12 meses para ocupar la vivienda como habitual de modo efectivo.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006, del IRPF — BOE (art. 38)
• RD 439/2007, RIRPF — BOE (art. 41)
• DGT V1639-25 — Autopromoción y plazos
• DGT V1623-25 — Solar y construcción
• TEAC 00/01065/2021 — Reinversión anticipada con hipoteca

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