Reinversión con Hipoteca: ¿Se Puede Aplicar la Exención del IRPF?

1. El problema: hipoteca pendiente al vender

La situación más habitual es la siguiente: el contribuyente vende su vivienda habitual, pero sobre ella pesa una hipoteca con un saldo pendiente. El precio que recibe del comprador se destina en parte a cancelar la hipoteca y en parte queda disponible para reinvertir.

El primer problema que surge es: ¿cuánto dinero hay que reinvertir para aplicar la exención total? ¿El precio de venta íntegro, o solo el importe neto que queda después de cancelar la hipoteca?

La respuesta correcta, avalada por el Tribunal Supremo y el TEAC, es que basta con reinvertir el importe neto, pero el cálculo de la exención proporcional debe hacerse correctamente.

2. ¿Cuánto hay que reinvertir? El "importe neto" de la transmisión

El art. 38 LIRPF establece que la exención se aplica sobre "las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual".

La clave está en qué se entiende por "importe total obtenido". La DGT y el TEAC han interpretado que, cuando existe hipoteca sobre la vivienda vendida, el "importe total" a efectos de reinversión no es el precio de venta bruto sino el importe neto:

Importe neto = Precio de venta − Saldo pendiente de la hipoteca cancelada

Esto se debe a que el dinero destinado a cancelar la hipoteca no puede considerarse "obtenido" por el contribuyente en sentido económico, ya que estaba comprometido con el acreedor hipotecario.

3. TEAC: reinversión con préstamo hipotecario es válida

Una pregunta frecuente es la inversa: ¿qué ocurre cuando el contribuyente compra la nueva vivienda con un préstamo hipotecario, sin "dinero físico" de la venta? ¿Se considera que ha reinvertido?

El Tribunal Económico-Administrativo Central ha resuelto esta cuestión en resolución de unificación de criterio.

TEAC, Resolución 00/01065/2021 (27-05-2024)

El TEAC, en resolución de 27 de mayo de 2024, fija criterio vinculante adoptando la doctrina del Tribunal Supremo:

"La exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF resulta aplicable cuando el contribuyente adquiere la nueva vivienda habitual mediante financiación ajena (préstamo hipotecario), aunque no invierta directamente el importe obtenido de la transmisión de la vivienda anterior. Lo relevante es la reinversión en sentido económico: que el contribuyente destine el importe neto obtenido de la venta a satisfacer el coste de adquisición de la nueva vivienda, que puede haberse financiado con anterioridad mediante un préstamo."

Consulta la resolución directamente en DYCTEA: TEAC 00/01065/2021 — DYCTEA

¿Qué significa esto en la práctica?

El TEAC establece que la reinversión se considera efectuada cuando el contribuyente:

1. Compra la nueva vivienda mediante un préstamo hipotecario (antes o después de vender la anterior).
2. Aplica el importe obtenido de la venta a amortizar o cancelar ese préstamo.
3. La amortización se produce dentro del plazo de los 2 años siguientes a la venta (o en los 2 años anteriores si fue reinversión anticipada).

4. Tribunal Supremo: la doctrina de la reinversión en sentido económico

El TEAC sigue en este punto la doctrina del Tribunal Supremo, que es pionero en reconocer el concepto de "reinversión en sentido económico".

STS de 1 de octubre de 2020 (rec. 1056/2019) (disponible en CENDOJ)

El Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de octubre de 2020, estableció por primera vez que la reinversión no exige que el dinero físico de la venta sea el que se aplique a la compra de la nueva vivienda:

"Lo que el legislador pretende con la exención es favorecer la reinversión residencial, no el flujo físico de fondos. A tales efectos, lo relevante es que el contribuyente afecte económicamente el patrimonio obtenido con la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual, con independencia de la mecánica concreta de los flujos monetarios."

STS de 29 de abril de 2022 (rec. 2554/2020) (disponible en CENDOJ)

El Tribunal Supremo refuerza y amplía este criterio en la sentencia de 29 de abril de 2022, que consolida definitivamente la doctrina:

"Es suficiente para entender producida la reinversión que el importe neto obtenido de la transmisión de la vivienda habitual se aplique a la amortización del préstamo hipotecario que financió la adquisición de la nueva vivienda habitual, aunque dicha adquisición sea anterior a la transmisión y el préstamo esté en curso de amortización."

STS 2698/2020 y STS 231/2022

Estas dos sentencias del Tribunal Supremo también forman parte del corpus jurisprudencial sobre reinversión en sentido económico. El Alto Tribunal ha reiterado en múltiples ocasiones que:

• No se requiere que el dinero de la venta "toque la mano" del contribuyente para luego ir a la nueva vivienda.
• La reinversión puede ser anticipada (compra de la nueva vivienda antes de la venta de la anterior, financiada con préstamo).
• Lo que cuenta es la destinación económica del patrimonio.

5. Cancelación de hipoteca con el precio de venta: nueva doctrina TEAC 2025

Una variante relevante es cuando el precio de venta de la vivienda se destina, en todo o en parte, a cancelar la hipoteca que pesaba sobre ella. ¿Se considera esto reinversión?

TEAC Rec. 00/02995/2025 (20-10-2025)

El TEAC ha abordado en 2025 la cuestión de la cancelación de la hipoteca de la vivienda vendida con el propio precio de venta, clarificando la interacción con la reinversión:

• La cancelación de la hipoteca de la vivienda vendida no constituye reinversión en sí misma.
• Lo que computa como reinversión es el importe neto disponible tras la cancelación de la hipoteca que luego se destina a la nueva vivienda.
• Si el precio de venta es inferior al saldo de la hipoteca, no hay importe neto que reinvertir (aunque puede haber ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión).

6. Hipoteca para comprar la nueva vivienda: ¿cómo se computa la reinversión?

El supuesto más frecuente en la práctica actual es: el contribuyente compra una nueva vivienda antes de vender la anterior, financiando la compra con un préstamo hipotecario. Luego, cuando vende, aplica el importe obtenido a amortizar esa hipoteca.

Requisitos para que la amortización compute como reinversión

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y el TEAC, la amortización del préstamo de la nueva vivienda computa como reinversión si se cumplen estos requisitos:

1. La nueva vivienda debe ser la habitual: debe habitarse efectivamente en el plazo legal.
2. Plazo: la amortización debe realizarse en los 2 años siguientes a la transmisión de la vivienda anterior (o el periodo de los 2 años previos, si la compra fue anticipada).
3. Importe: solo computa la amortización de capital (no los intereses ni gastos del préstamo).
4. Trazabilidad: se recomienda que el origen del dinero amortizado sea identificablemente el proveniente de la venta de la vivienda anterior.

Consulta DGT V0705-22 (DGT, 2022)

La DGT, en consulta V0705-22, confirmó que cuando el contribuyente compró la nueva vivienda con préstamo hipotecario antes de vender la anterior y amortiza el préstamo con el importe neto de la venta, se considera que ha reinvertido ese importe en la nueva vivienda habitual a efectos de la exención del art. 38 LIRPF.

7. Reinversión parcial: cálculo de la exención proporcional

Cuando el contribuyente solo reinvierte una parte del importe neto obtenido (ya sea porque destina parte a otros fines, o porque la nueva vivienda es más barata), la exención no se pierde completamente: se aplica de forma proporcional.

Fórmula de la exención proporcional

La ganancia patrimonial exenta se calcula así:

La parte de la ganancia no cubierta por la reinversión tributa en la base del ahorro al tipo correspondiente.

Ejemplo numérico

8. Ejemplos prácticos completos

Ejemplo A: Venta con hipoteca y compra con ahorro

• Precio de venta: 300.000 €
• Hipoteca pendiente: 80.000 € (se cancela en el acto)
• Importe neto: 220.000 €
• Valor de adquisición (ajustado): 120.000 €
• Ganancia patrimonial: 180.000 €
• Reinversión en nueva vivienda: 220.000 €
• Resultado: Exención total (reinversión del 100% del importe neto). Ahorro fiscal: aprox. 42.200 € según escala 2025.

Ejemplo B: Compra anticipada con hipoteca, amortización posterior

• Compra nueva vivienda en 2022 con hipoteca de 280.000 €.
• Venta vivienda anterior en 2024: precio 320.000 €, hipoteca pendiente 50.000 €.
• Importe neto: 270.000 €
• En 2024, amortiza 270.000 € del préstamo de la nueva vivienda.
• Ganancia patrimonial de la venta: 170.000 €
• Resultado: Exención total. El 100% del importe neto se amortizó en la hipoteca de la nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años.

Ejemplo C: Reinversión parcial con hipoteca

• Venta vivienda habitual: 400.000 €, hipoteca 150.000 €, importe neto 250.000 €.
• Valor adquisición ajustado: 100.000 €. Ganancia: 300.000 €.
• Nueva vivienda más barata: precio 200.000 € (financiada con 200.000 € del importe neto).
• Porcentaje de reinversión: 200.000 / 250.000 = 80%
• Ganancia exenta: 300.000 × 80% = 240.000 €
• Ganancia tributable: 60.000 €
• Cuota a pagar (aprox.): sobre 60.000 €: 19% sobre 6.000 € (1.140 €) + 21% sobre 44.000 € (9.240 €) + 23% sobre 10.000 € (2.300 €) = 12.680 €

9. Conclusiones y recomendaciones

La interacción entre hipoteca y exención por reinversión es uno de los ámbitos más complejos del IRPF. El resumen de criterios vigentes:

Recomendaciones prácticas

1. Calcule siempre sobre el importe neto, no sobre el precio bruto de venta.
2. Si compró antes de vender con hipoteca, amortice el préstamo con el importe de la venta dentro del plazo de 2 años y guarde los justificantes.
3. Documente la trazabilidad de los fondos: transferencia de la cuenta donde ingresó el precio de venta a la amortización de la hipoteca.
4. Consulte antes de declarar si el importe neto es inferior al coste de la nueva vivienda pero financió parte con hipoteca: el cálculo proporcional puede beneficiarle.
5. Ojo con los errores comunes: calcular el porcentaje de reinversión sobre el precio bruto (incorrecto) en lugar del importe neto (correcto).

Fuentes oficiales y normativa

• Ley 35/2006, del IRPF — BOE (art. 38)
• RD 439/2007, RIRPF — BOE (art. 41)
• TEAC 00/01065/2021 (27-05-2024) — Reinversión con préstamo hipotecario
• TEAC Rec. 00/02995/2025 (20-10-2025) — Cancelación hipoteca de vivienda vendida
• STS 1 de octubre de 2020 (rec. 1056/2019) — Reinversión en sentido económico (CENDOJ)
• STS 29 de abril de 2022 (rec. 2554/2020) (CENDOJ)
• Consulta DGT V0705-22 — Amortización hipoteca nueva vivienda como reinversión

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