Guía Completa: Exención por Reinversión en Vivienda Habitual 2026

1. ¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Cuando vendes tu vivienda habitual obtienes (normalmente) una ganancia patrimonial que, en principio, tributa en el IRPF en la base del ahorro a tipos del 19% al 28%. Sin embargo, la ley establece que si reinviertes el importe obtenido en adquirir una nueva vivienda habitual, esa ganancia queda totalmente exenta de tributación.

Esta exención está regulada en el artículo 38 de la Ley 35/2006, del IRPF y desarrollada en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007).

En términos prácticos: si vendes tu piso por 300.000 € y lo compraste por 150.000 €, tienes una ganancia de 150.000 €. Sin la exención, pagarías aproximadamente 28.000 € en IRPF. Con la exención (reinvirtiendo en una nueva vivienda), no pagas nada.

2. ¿Cuánto dinero puede ahorrarse?

El ahorro depende de la ganancia patrimonial generada y de los tipos de la escala del ahorro 2025. A modo orientativo:

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3. Normativa aplicable

• Art. 38 Ley 35/2006 (LIRPF): Exención por reinversión en vivienda habitual
• Art. 41 RD 439/2007 (RIRPF): Condiciones de la exención por reinversión
• Art. 41 bis RIRPF: Definición de vivienda habitual
• Art. 33.4.b) LIRPF: Exención para mayores de 65 años (sin necesidad de reinvertir)
• Art. 119.3 LGT: Opciones tributarias (relevante para entender que la exención NO es una opción)

4. Requisitos de la vivienda habitual vendida

4.1 Debe ser vivienda habitual

La vivienda vendida debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente: residencia efectiva y continuada durante al menos 3 años, o menos si concurrió una circunstancia que exigió el cambio de domicilio (separación, traslado laboral, ruidos insoportables acreditados, etc.).

4.2 Residencia efectiva vs. empadronamiento

Lo que cuenta es la residencia efectiva, no el mero empadronamiento. La DGT ha reiterado en múltiples consultas de 2025 (V2347-25, V1642-25) que el padrón es un indicio, pero no prueba plena.

4.3 Cómputo de los 3 años: desde la adquisición del dominio

El TEAC fijó en resolución de 18-09-2018 (00/02456/2015) que el plazo de 3 años se computa desde la adquisición del dominio (escritura pública), no desde el contrato privado ni desde la posesión.

4.4 El precario no computa

El tiempo ocupado en precario (sin título jurídico, por mera tolerancia del propietario) no cuenta para los 3 años de vivienda habitual (TEAC 00/06133/2022, 24-07-2023).

4.5 Pro indiviso

Si la vivienda está en copropiedad, el cómputo de los 3 años es individual por cuota (TEAC 00/06331/2013, 10-09-2015, Unificación de Criterio).

5. Requisitos de la reinversión

5.1 Plazo de 2 años

La reinversión debe realizarse en los 2 años anteriores o posteriores a la transmisión de la vivienda habitual. La reinversión puede ser anticipada (compra la nueva antes de vender la antigua).

5.2 Qué debe reinvertirse

El importe total obtenido de la transmisión, que es el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la venta (IBI proporcional, notaría y registro si son a cargo del vendedor, comisión inmobiliaria, plusvalía municipal). Si hay hipoteca pendiente que se cancela, el importe neto (precio − hipoteca) es el que debe reinvertirse para obtener la exención total.

5.3 La nueva vivienda debe ser habitual

La vivienda adquirida debe constituir la nueva vivienda habitual del contribuyente. Debe habitarse de forma efectiva en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición (o desde la terminación de las obras en el caso de vivienda en construcción o rehabilitación).

5.4 Reinversión de una sola vez o sucesiva

La reinversión puede realizarse de una sola vez o de forma sucesiva (pagos parciales a lo largo del plazo de 2 años). Esto es especialmente relevante en viviendas en construcción o autopromoción.

6. Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial sujeta a la exención es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:

Valor de transmisión

= Precio de venta − Gastos y tributos de la venta soportados por el vendedor

• Comisión inmobiliaria
• Plusvalía municipal (IIVTNU)
• Notaría y registro a cargo del vendedor
• IBI proporcional si se reparte

Valor de adquisición

= Precio de compra original + Gastos de compra + Inversiones y mejoras − Amortizaciones

• Gastos de compra: notaría, registro, ITP o IVA+AJD, gestoría, tasación hipotecaria
• Mejoras: obras que aumenten la capacidad, habitabilidad o superficie (no simples reparaciones)
• Amortizaciones: si el inmueble estuvo arrendado, se descuentan las amortizaciones deducidas

Coeficientes de abatimiento (viviendas adquiridas antes de 31/12/1994)

Si la vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento para reducir la ganancia correspondiente al período anterior al 20/01/2006. Hay un límite global de 400.000 € de valor de transmisión para aplicar estos coeficientes. El cálculo es complejo y requiere asesoramiento.

7. Escala del ahorro IRPF 2025: tipos aplicables

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con la siguiente escala progresiva (2025):

Nota: Los tipos pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma, ya que el tipo autonómico (50%) puede ser distinto al estatal.

8. Reinversión parcial: cómo funciona la exención proporcional

Si no se reinvierte el 100% del importe obtenido (por ejemplo, porque la nueva vivienda es más barata o solo se reinvierte parte), la exención se aplica de forma proporcional:

Ejemplo práctico

• Precio de venta neto (después de gastos): 280.000 €
• Hipoteca cancelada: 80.000 €
• Importe neto obtenido: 200.000 €
• Ganancia patrimonial: 120.000 €
• Reinversión en nueva vivienda: 150.000 €
• Porcentaje de reinversión: 150.000 / 200.000 = 75%
• Ganancia exenta: 120.000 × 75% = 90.000 €
• Ganancia tributable: 30.000 € → cuota aprox.: 5.940 €

9. Reinversión con hipoteca: doctrina del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo (STS 1-10-2020 rec. 1056/2019; STS 29-04-2022 rec. 2554/2020) y el TEAC (00/01065/2021, 27-05-2024) han establecido que la reinversión no exige el flujo físico del dinero de la venta a la compra: es válida la reinversión en sentido económico.

Esto significa que si compró la nueva vivienda con hipoteca (antes o después de vender la antigua), puede aplicar la exención si amortiza esa hipoteca con el importe obtenido de la venta dentro del plazo de 2 años.

→ Artículo completo sobre reinversión con hipoteca

10. Vivienda en construcción y autopromoción

Cuando la nueva vivienda está en construcción, el art. 41 RIRPF establece un régimen especial:

• El plazo de 2 años es para realizar los pagos (no para terminar la obra ni adquirir el dominio).
• El plazo para habitar la vivienda es de 4 años desde el inicio de la construcción.
• El Tribunal Supremo (STS 0211/2021) ha confirmado que basta con reinvertir dentro del plazo, sin necesidad de que la construcción esté terminada.

En la autopromoción, los pagos a constructores, arquitectos y otros profesionales dentro del plazo de 2 años computan como reinversión (DGT V1639-25, V1623-25).

→ Artículo completo sobre plazos y autopromoción

11. Rehabilitación como reinversión

La rehabilitación de la nueva vivienda también puede considerarse reinversión a efectos del art. 38 LIRPF, siempre que cumpla los requisitos reglamentarios de rehabilitación:

• Las obras de rehabilitación deben ser calificadas como tal por las autoridades competentes, o bien deben tener por objeto la reconstrucción de la vivienda (consolidación de muros, techos, cubiertas) o la actuación de rehabilitación que suponga al menos el 25% del precio de adquisición de la vivienda.
• El plazo de 4 años para habitar aplica también a las obras de rehabilitación.

→ Artículo completo sobre rehabilitación como reinversión

12. Mayores de 65 años: exención total sin reinversión

Los contribuyentes de 65 o más años en la fecha de la venta tienen una exención mucho más favorable: el art. 33.4.b) LIRPF les exime de tributar por la ganancia de la venta de su vivienda habitual sin necesidad de reinvertir nada.

Novedades DGT 2025:

• El traslado a una residencia de mayores por razones de salud no rompe el carácter de vivienda habitual (DGT V1647-25; TSJ Cataluña 574/2025).
• El traslado al domicilio de un familiar por razones de edad o salud tampoco lo rompe (DGT V2425-25).

→ Artículo completo sobre mayores de 65

13. Divorcio y separación: la STS 553/2023

El Tribunal Supremo, en sentencia 553/2023 de 5 de mayo de 2023, estableció que el ex-cónyuge que abandonó la vivienda familiar por resolución judicial de divorcio puede aplicar la exención por reinversión cuando la vivienda se vende, aunque ya no residiera en ella en ese momento.

La DGT ha asumido este criterio (V2315-24) y ya no puede negar sistemáticamente la exención al ex-cónyuge no residente.

→ Artículo completo sobre divorcio y exención

14. La exención es un DERECHO, no una opción: TEAC 2025

El TEAC, en resolución de unificación de criterio de 31 de marzo de 2025 (00/06769/2024), ha establecido un criterio que cambia la situación de muchos contribuyentes:

"La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 LIRPF no constituye una opción tributaria en el sentido del artículo 119.3 LGT, sino un derecho del contribuyente. En consecuencia, puede solicitarse la rectificación de la autoliquidación para aplicar la exención aunque en la declaración inicial no se hubiera consignado ni la exención ni la ganancia patrimonial."

Esto significa que si usted vendió su vivienda habitual, reinvirtió en una nueva, pero no aplicó la exención en su declaración (por desconocimiento o por consejo erróneo), puede rectificar la autoliquidación y reclamar la devolución de lo pagado de más, con el límite de prescripción de 4 años.

→ Artículo completo sobre la resolución TEAC 2025

15. Cómo declarar la exención por reinversión en el IRPF

La exención por reinversión debe declararse en la Declaración de la Renta (modelo 100) del ejercicio en que se produjo la transmisión. Los pasos son:

1. Calcular la ganancia patrimonial (valor de transmisión − valor de adquisición).
2. Consignar la ganancia en la casilla correspondiente de ganancias patrimoniales derivadas de inmuebles.
3. Indicar que se aplica la exención marcando la casilla de reinversión en vivienda habitual.
4. Si la reinversión es futura (no se ha completado en el año de la venta), consignar el compromiso de reinversión y el importe ya reinvertido.
5. Si la reinversión es anticipada (ya se había comprado la nueva vivienda), indicarlo en la declaración.

¿Qué ocurre si no se consigna la exención pero se reinvirtió?

Conforme a la doctrina del TEAC (00/06769/2024), puede presentarse una solicitud de rectificación de autoliquidación en el plazo de 4 años desde que expiró el plazo de presentación de la declaración. Se recupera la cuota ingresada más los intereses de demora a favor del contribuyente (actualmente al 3,75% anual).

¿Y si se declaró la exención pero luego no se reinvirtió?

Si se aplicó la exención pero finalmente no se reinvirtió (o no se habitó la nueva vivienda en el plazo), el contribuyente debe presentar una declaración complementaria del ejercicio en que se produjo la venta, ingresando las cuotas dejadas de pagar más los intereses de demora (sin recargo si se hace antes de que la AEAT lo detecte).

16. Errores más frecuentes

17. Conclusión

La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más importantes y con mayor potencial de ahorro en el IRPF español. Su correcta aplicación puede suponer decenas de miles de euros de diferencia.

Los puntos clave para 2025:

1. Es un derecho: puede reclamarse rectificando declaraciones anteriores (TEAC 2025).
2. La reinversión es en sentido económico: la hipoteca no impide la exención (Tribunal Supremo).
3. Mayores de 65: exención total sin reinversión, y el traslado a residencias no rompe el carácter de habitual (DGT 2025).
4. Divorcio: el ex-cónyuge que salió puede aplicar la exención (STS 553/2023).
5. Documentación: es fundamental para resistir comprobaciones de la AEAT.

Artículos en profundidad

Normativa y fuentes oficiales

• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF — BOE
• Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, RIRPF — BOE
• TEAC 00/06769/2024 (31-03-2025) — Exención como derecho
• TEAC 00/01065/2021 (27-05-2024) — Reinversión con préstamo hipotecario
• TEAC 00/06133/2022 (24-07-2023) — Tiempo en precario
• TEAC 00/02456/2015 (18-09-2018) — Cómputo 3 años desde dominio
• TEAC 00/06331/2013 (10-09-2015) — Pro indiviso
• DGT V1647-25 — Mayor de 65 en residencia
• DGT V2425-25 — Mayor de 65 con familiares
• DGT V1639-25 — Autopromoción y plazos
• DGT V1632-25 — Nuda propiedad
• DGT V2347-25 — Empadronamiento vs. residencia efectiva
• DGT V1628-25 — Ruidos como causa justificada
• DGT V1631-25 — Dos parcelas
• DGT V1624-25 — Obras de adaptación
• International Tax Legal Spain — Fiscalidad internacional y IRPF para no residentes