Cancelación de Hipoteca y Reinversión en Vivienda Habitual: ¿Qué Dice la DGT en 2024?

1. El supuesto analizado en la Consulta V2151-24

La Dirección General de Tributos (DGT) publicó en octubre de 2024 la consulta vinculante V2151-24, en la que analiza el siguiente supuesto, de enorme frecuencia práctica:

El consultante vende su vivienda habitual. Con parte del precio obtenido cancela la hipoteca que gravaba dicha vivienda. El resto lo destina a financiar la construcción de su nueva vivienda habitual.

Pregunta: ¿Puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF? ¿El importe cancelado de la hipoteca se computa como reinversión?

Este supuesto es muy habitual porque la gran mayoría de propietarios que venden su vivienda habitual tienen pendiente una hipoteca que deben cancelar con el precio de la venta. La pregunta clave es: ¿se reduce el umbral de reinversión por la parte que se destina a cancelar la hipoteca?

2. La regla general: el importe obtenido por la venta

El artículo 38 de la Ley del IRPF establece que están exentas las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años (anteriores o posteriores a la venta).

El artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF) precisa que se entiende como "importe obtenido" el valor de transmisión del inmueble, definido en el artículo 35 de la Ley del IRPF como el precio real de venta minorado únicamente por los gastos y tributos inherentes a la transmisión que sean satisfechos por el transmitente (notaría, plusvalía municipal, comisión de agencia, etc.).

¿Qué NO minora el importe a reinvertir?

La norma no contempla ninguna minoración del importe a reinvertir por:

• El saldo pendiente de la hipoteca cancelada con el precio de venta.
• Otras deudas del contribuyente canceladas con el precio de venta.
• Gastos de cancelación registral de la hipoteca (aunque sí son deducibles como gasto de la transmisión para calcular la ganancia patrimonial, que es distinto).
• El importe del préstamo que financia la nueva vivienda.

3. Por qué la cancelación de la hipoteca no minora la reinversión

La confusión proviene de una mezcla conceptual entre dos figuras distintas:

El razonamiento de la DGT (y del Tribunal Supremo, como veremos) es claro: el importe a reinvertir es el precio total de venta, porque eso es lo que se "obtiene" de la transmisión. El hecho de que parte de ese importe se destine a cancelar una deuda —aunque sea la hipoteca del propio inmueble vendido— no altera el cómputo.

La lógica subyacente: si el legislador hubiera querido que la cancelación hipotecaria redujera el umbral de reinversión, lo habría previsto expresamente en el artículo 41 RIRPF (como lo hace con los gastos e impuestos inherentes a la transmisión). Al no hacerlo, se aplica la regla general: el importe obtenido es el precio de venta completo.

4. Doctrina del Tribunal Supremo: STS 2698/2020 y STS 1239/2020

Antes de la consulta V2151-24, el Tribunal Supremo ya había fijado jurisprudencia sobre esta cuestión mediante dos sentencias clave del año 2020:

STS 2698/2020 (Sala de lo Contencioso-Administrativo)

El Tribunal Supremo estableció que el importe a reinvertir para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual es el total del precio de venta obtenido, sin que pueda deducirse la deuda hipotecaria cancelada. El Supremo razonó que el art. 38 LIRPF habla del "importe total obtenido en la transmisión", lo que equivale al valor de transmisión definido en el art. 35 LIRPF —precio de venta menos gastos inherentes a la transmisión—, sin incluir deducción alguna por deudas canceladas.

STS 1239/2020 (misma Sala)

Esta segunda sentencia reforzó el criterio: la exención por reinversión tiene como ratio legis incentivar la adquisición de una nueva vivienda habitual. Para que el incentivo sea pleno, el legislador exige que el precio total de venta se reinvierta (o la parte proporcional en caso de reinversión parcial). Permitir deducir la hipoteca cancelada vaciaría parcialmente de contenido este incentivo y crearía una asimetría injustificada entre quienes vendieron sin hipoteca y quienes vendieron con hipoteca pendiente.

5. Criterio del TEAC: Resolución 02463/2013/00/00

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución de 11 de septiembre de 2014 (RG 02463/2013), ya había adoptado este criterio con carácter vinculante para toda la Administración tributaria, antes incluso de que el Tribunal Supremo lo confirmara en 2020.

El TEAC razonó que la norma regula la exención en función del importe obtenido en la transmisión, no en función del líquido disponible tras cancelar la hipoteca. La circunstancia de que la vivienda estuviera hipotecada es un dato patrimonial del contribuyente que no incide en el mecanismo legal de la exención, que atiende únicamente a la relación entre precio de venta y precio de compra de la nueva vivienda.

Implicaciones para los contribuyentes

Que el TEAC haya fijado este criterio vinculante significa que:

• La AEAT está obligada a seguir este criterio en sus actuaciones de comprobación.
• Los contribuyentes que dedujeron la hipoteca cancelada al calcular el importe reinvertido pueden haber incurrido en una infracción fiscal.
• Es posible rectificar la declaración para corregir errores, pero la rectificación en perjuicio propio (cuando implicaría ingresar más) requiere que no haya prescrito el ejercicio.

6. Caso especial: reinversión en vivienda en construcción (Art. 55 RIRPF)

La consulta V2151-24 incluye también el supuesto de que la reinversión no se realice en la adquisición de una vivienda terminada, sino en la construcción de una nueva vivienda habitual. Este supuesto está regulado en el artículo 55 del RIRPF y tiene reglas específicas.

Requisitos para la reinversión en construcción

• Plazo de dos años para iniciar: El primer pago destinado a la construcción debe realizarse en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual (art. 41 RIRPF).
• Plazo de cuatro años para finalizar: La construcción debe finalizarse en el plazo de cuatro años desde el primer pago destinado a la construcción (art. 55.1 RIRPF). Este plazo es independiente del plazo de dos años de la venta.
• Importe a reinvertir: También el importe total obtenido en la venta, sin descontar la hipoteca cancelada.

Qué se considera "primer pago destinado a la construcción"

La DGT interpreta que el "primer pago" es el primer desembolso efectivo dirigido de forma directa y exclusiva a la construcción de la futura vivienda habitual: compra del solar, primer pago al promotor, primer certificado de obra, etc. No se computan pagos de estudios preliminares, proyectos de arquitectura pagados antes de la decisión de construir, o pagos por servicios profesionales no directamente vinculados a la obra.

Justificación documental

Para acreditar la reinversión en construcción ante la AEAT es necesario conservar:

• Licencias de obras y permisos municipales.
• Contratos con constructores y promotores.
• Facturas y justificantes de todos los pagos realizados.
• Certificados de fin de obra y acta de primera ocupación.
• Escrituras de declaración de obra nueva (si aplica).

7. Consecuencias prácticas: cuánto hay que reinvertir

La regla es sencilla pero tiene implicaciones que muchos contribuyentes no anticipan. Para calcular el importe mínimo a reinvertir que garantiza la exención total:

Reinversión parcial: cómo funciona

Si el contribuyente reinvierte menos del importe obtenido, la exención es proporcional. El cálculo es:

Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido ÷ Importe obtenido)

Esto significa que incluso si solo puede reinvertir una parte del precio de venta —porque el resto fue necesario para cancelar la hipoteca, pagar otras deudas o simplemente no hay reinversión por ese importe—, la exención se aplica proporcionalmente sobre la ganancia total. No es todo o nada.

8. Ejemplos numéricos

Ejemplo 1: Venta con hipoteca y reinversión total

El contribuyente reinvierte los 388.000 € en la nueva vivienda (238.000 de fondos propios + 150.000 de nueva hipoteca). La exención es total. La hipoteca cancelada no reduce el umbral.

Ejemplo 2: Venta con hipoteca y reinversión parcial

Ejemplo 3: Reinversión en vivienda en construcción

9. Errores frecuentes al declarar

Los errores más habituales que detectamos en consultas relacionadas con la hipoteca y la reinversión:

• Restar el capital hipotecario cancelado del importe a reinvertir. Como hemos visto, esto es incorrecto según la DGT, el TEAC y el Tribunal Supremo. Puede derivar en una exención aplicada en exceso y, si la AEAT lo detecta, en una liquidación con intereses de demora.
• No declarar la exención porque "solo reinvertí el dinero que sobró tras pagar la hipoteca". Muchos contribuyentes renuncian a la exención creyendo que no la pueden aplicar porque destinaron la diferencia (precio menos hipoteca) a la nueva vivienda, sin añadir financiación adicional. Esto es un error: si el importe reinvertido supera la proporción suficiente para cubrir la ganancia, la exención puede ser total.
• Confundir los gastos de cancelación registral con el capital hipotecario. Los gastos de cancelación registral de la hipoteca (notaría, Registro de la Propiedad) sí son deducibles como gasto de la transmisión al calcular la ganancia patrimonial. El capital pendiente de la hipoteca, no.
• No consignar la reinversión en la declaración cuando aún no se ha completado (reinversión futura). Si la venta es en 2024 y la compra de la nueva vivienda no se ha producido todavía, hay que consignar en la declaración la intención de reinvertir. Si no se hace, la AEAT puede liquidar el impuesto como si no hubiera exención.
• Incumplir el plazo de 4 años en construcción. El contribuyente que reinvierte en una vivienda en construcción puede perder la exención si la obra no se termina en 4 años desde el primer pago. Es un plazo que no depende de la voluntad del contribuyente pero cuyo incumplimiento le perjudica.

10. Conclusiones y recomendaciones

La consulta DGT V2151-24, en línea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y el criterio vinculante del TEAC, confirma que:

1. La cancelación de la hipoteca de la vivienda vendida no reduce el importe a reinvertir para aplicar la exención del artículo 38 LIRPF.
2. El importe a reinvertir es el valor de transmisión (precio de venta menos gastos inherentes a la transmisión), sin deducción alguna por deudas canceladas.
3. Si no se puede reinvertir el 100%, la exención es proporcional: siempre conviene calcularla para maximizar el ahorro.
4. En reinversión en construcción, el plazo para terminar la obra es de 4 años desde el primer pago, no desde la venta.

Recomendaciones prácticas

• Si vendió con hipoteca y tiene dudas sobre cuánto debe reinvertir, calcule el importe obtenido (precio de venta menos gastos de transmisión) sin descontar la hipoteca, y verifique qué parte de ese importe podrá reinvertir efectivamente.
• Si no puede reinvertir el 100% (porque la hipoteca consumió parte), aplique la exención parcial: es mejor que no aplicar ninguna exención.
• Si ya presentó la declaración deduciendo la hipoteca del importe a reinvertir y la AEAT le ha abierto un procedimiento, consulte con un especialista antes de responder: las consecuencias pueden ser significativamente diferentes dependiendo de cómo se gestione la comprobación.
• En construcción, documente todos los pagos y fechas con precisión desde el primer desembolso, y calcule el plazo de 4 años desde esa fecha.

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