Pro Indiviso y Copropiedad: Cómo se Aplica la Exención por Reinversión

1. ¿Qué es el pro indiviso a efectos del IRPF?

El pro indiviso (también llamado copropiedad o comunidad de bienes sobre un inmueble) es la situación en que un mismo bien pertenece simultáneamente a varias personas, cada una titular de una cuota abstracta e indivisa del total. Cada copropietario no es dueño de una parte física concreta del inmueble, sino de una fracción ideal del conjunto.

El pro indiviso en inmuebles residenciales es extraordinariamente frecuente en España, principalmente en tres contextos:

• Herencias: los herederos adquieren el bien hereditario en proindiviso hasta que se practica la partición.
• Divorcios y separaciones: la liquidación de la sociedad de gananciales o de la copropiedad del matrimonio genera situaciones de proindiviso transitorio hasta la adjudicación.
• Compras conjuntas: parejas no casadas, amigos o familiares que adquieren conjuntamente una vivienda.

A efectos del IRPF, el proindiviso no crea un sujeto pasivo separado. Cada copropietario tributa individualmente por su cuota de los rendimientos o ganancias generados por el bien. No hay una "declaración conjunta" del proindiviso: cada titular presenta su propia declaración de IRPF y declara la parte proporcional a su cuota.

2. TEAC 00/06331/2013 (10-09-2015): el criterio vinculante

La Resolución del TEAC 00/06331/2013, de 10 de septiembre de 2015, establece con carácter de unificación de criterio (vinculante para todos los órganos de la AEAT y los TEAR) cómo se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda transmitida tiene varios cotitulares. Puede consultarse en DYCTEA: criterio.aspx?id=00/06331/2013/00/0/1.

2.1. El caso planteado

El supuesto típico es el de dos hermanos que heredan una vivienda al 50% cada uno, la han habitado como vivienda habitual durante más de tres años, y la venden conjuntamente. La cuestión es si cada uno puede aplicar la exención del artículo 38 LIRPF sobre la ganancia derivada de su cuota.

2.2. El criterio establecido

El TEAC establece que cada copropietario aplica la exención por reinversión de forma completamente independiente. Esto implica:

• Cada copropietario calcula su propia ganancia o pérdida patrimonial sobre su cuota (proporción del precio de venta menos proporción del precio de adquisición, con sus respectivos gastos).
• Cada copropietario verifica de forma independiente si ha cumplido el requisito de tres años de residencia habitual en el inmueble.
• Cada copropietario decide de forma autónoma si reinvierte o no su parte del precio en una nueva vivienda habitual.
• El incumplimiento de los requisitos por parte de uno de los copropietarios no afecta al derecho de los demás.

3. Los tres principios de independencia

Principio 1: cómputo independiente del plazo de tres años

El plazo de tres años de residencia habitual se computa para cada copropietario desde que este adquirió su cuota. Si dos hermanos heredaron al 50% en el momento del fallecimiento de sus padres, el plazo de ambos empieza en la misma fecha (la de la muerte del causante). Pero si uno de ellos adquirió su 50% hace 10 años (por herencia) y el otro compró su 50% al primero hace 2 años, el primer hermano cumple los tres años pero el segundo no.

Principio 2: cálculo independiente de la ganancia

La ganancia patrimonial de cada copropietario es proporcional a su cuota y a sus valores de adquisición y transmisión particulares. Si los dos hermanos del ejemplo anterior compraron sus respectivas cuotas en momentos distintos y a precios distintos, la ganancia de cada uno es diferente. El que compró hace 10 años a precio de mercado de entonces tendrá una ganancia mayor que el que compró su cuota hace 2 años al precio actual.

Principio 3: decisión independiente de reinversión

Cada copropietario es libre de reinvertir o no su parte del precio. Si dos hermanos venden la vivienda heredada, uno puede reinvertir en su nueva vivienda habitual (y aplicar la exención) mientras el otro no reinvierte (y tributa por su ganancia). La decisión de uno no vincula al otro.

4. Escenario 1: hermanos que heredan al 50% y viven en la vivienda

Supuesto: Dos hermanos (A y B) heredan la vivienda familiar al 50% cada uno en enero de 2020 (fecha de fallecimiento del padre). Ambos vivieron en la vivienda desde siempre y siguen haciéndolo. En junio de 2026, venden la vivienda por 500.000 €. El valor de adquisición en la herencia fue de 200.000 € (valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, considerando el 50% de cada uno: 100.000 € por hermano).

Análisis:

• Ambos hermanos residen en la vivienda desde 2020, cumpliendo los tres años de residencia habitual (6 años al momento de la venta).
• Hermano A: valor de transmisión de su 50% = 250.000 €; valor de adquisición = 100.000 €; ganancia = 150.000 €. Puede aplicar la exención si reinvierte 250.000 € (o la proporción correspondiente si reinvierte menos).
• Hermano B: mismo cálculo. Ganancia de 150.000 €. Puede aplicar la exención de forma independiente.
• Si el hermano A reinvierte y el B no, el hermano A aplica la exención y el B tributa por 150.000 € en la base del ahorro.

5. Escenario 2: divorcio y adjudicación al 100%

Supuesto: Un matrimonio adquiere la vivienda habitual en régimen de separación de bienes al 50% cada uno en enero de 2015. En 2021 se divorcian y el esposo (C) se adjudica el 100% mediante convenio regulador, compensando económicamente a su exmujer (D). C sigue viviendo en la vivienda. En junio de 2026, C vende la vivienda por 600.000 €.

Análisis de C:

• C tiene dos bloques de adquisición: el 50% original adquirido en 2015, y el 50% adicional adquirido en 2021 (adjudicación en el convenio regulador).
• Respecto al 50% original (adquirido en 2015): C lleva residiendo desde 2015, más de 10 años, cumple el requisito. Precio de adquisición del 50%: el coste de 2015. Precio de transmisión: 300.000 € (50% de 600.000 €). Exención posible si reinvierte.
• Respecto al 50% adjudicado en 2021: la adjudicación de la vivienda familiar en el convenio regulador está exenta de IRPF por sí misma (artículo 33.2.d LIRPF). Sin embargo, cuando C vende ese 50% en 2026, sí genera una ganancia patrimonial cuyo cómputo de los tres años empieza desde 2021. C lleva 5 años residiendo desde esa adjudicación, cumple el requisito de los tres años también para esta cuota.
• Conclusión: C puede aplicar la exención sobre el 100% de la ganancia, siempre que reinvierta el importe correspondiente en una nueva vivienda habitual.

6. Escenario 3: un copropietario compra la cuota del otro

Supuesto: Dos hermanas (E y F) heredan la vivienda al 50% en enero de 2016. Solo E vive en la vivienda como residencia habitual; F reside en otra ciudad. En enero de 2022, E compra la cuota de F por 120.000 € y queda como propietaria al 100%. E sigue viviendo en la vivienda. En julio de 2026, E vende la vivienda por 500.000 €.

Análisis de E:

• 50% original (heredado en 2016): E lleva residiendo desde 2016, 10 años. Precio de adquisición (50% del valor en herencia): supongamos 80.000 €. Precio de transmisión: 250.000 €. Ganancia: 170.000 €. Cumple los tres años.
• 50% comprado a F en 2022: E adquirió esta cuota en enero de 2022. En julio de 2026 lleva 4 años y 6 meses desde esa adquisición, cumple los tres años también para esta cuota. Precio de adquisición: 120.000 €. Precio de transmisión: 250.000 €. Ganancia: 130.000 €.
• Ganancia total de E: 300.000 € (170.000 + 130.000), sobre la que puede aplicar la exención por reinversión si reinvierte el precio total de venta de 500.000 € (o la parte proporcional si reinvierte menos).

Análisis de F:

• F heredó el 50% en 2016 pero nunca vivió en la vivienda como residencia habitual. No cumple el requisito de tres años de residencia habitual para esa cuota.
• La venta de su cuota a E en 2022 generó en F una ganancia o pérdida patrimonial ordinaria (no exenta) que F debió declarar en el IRPF 2022. No procede la exención por reinversión porque la vivienda no era la residencia habitual de F.

7. Sociedad de gananciales: ¿unidad o individualidad?

En el régimen de sociedad de gananciales, los bienes adquiridos constante matrimonio pertenecen a la sociedad, no individualmente a cada cónyuge. Sin embargo, a efectos del IRPF, la sociedad de gananciales no es un sujeto pasivo. Cada cónyuge tributa individualmente por el 50% de las rentas y ganancias generadas por los bienes gananciales.

En consecuencia, cuando se vende la vivienda habitual adquirida en gananciales:

• Cada cónyuge declara el 50% de la ganancia patrimonial en su declaración individual de IRPF.
• Cada cónyuge verifica individualmente si ha residido en la vivienda durante tres años (en la práctica, si ambos vivían en ella, ambos cumplen el requisito).
• Cada cónyuge puede aplicar la exención de forma independiente sobre su 50% de la ganancia.

El cómputo del plazo de tres años para ambos cónyuges empieza desde que la sociedad de gananciales adquirió la vivienda, porque ambos eran cotitulares desde ese momento.

8. Disolución de la sociedad de gananciales

Cuando se disuelve la sociedad de gananciales (por divorcio, separación, fallecimiento de un cónyuge o por otros motivos), el bien ganancial puede adjudicarse a uno solo de los cónyuges. Esta adjudicación puede tener importantes consecuencias para el cómputo de los tres años:

8.1. Adjudicación al cónyuge que ya era cotitular

Si el cónyuge que recibe el 100% de la vivienda era ya cotitular ganancial del bien desde su adquisición, la adjudicación no interrumpe el cómputo del plazo de tres años. La doctrina considera que no hay una nueva adquisición, sino la concreción de un derecho que ya existía. El cómputo continúa desde la adquisición original del bien por la sociedad de gananciales.

8.2. Adjudicación que implica un exceso de adjudicación

Si en la liquidación de gananciales uno de los cónyuges recibe bienes por un valor mayor al de su cuota teórica (exceso de adjudicación), ese exceso puede considerarse una nueva adquisición onerosa o gratuita dependiendo de si se compensa o no. El análisis puede complicarse y conviene analizarlo caso por caso.

9. Ejemplo de cálculo completo con fechas distintas de adquisición

Veamos un ejemplo numérico completo que ilustra la independencia del cálculo:

Este ejemplo ilustra que la independencia del cálculo puede llevar a que, en la misma operación de venta, un copropietario aplique la exención y el otro no. Esto no es un error: es el resultado correcto de aplicar el criterio del TEAC.

10. Reinversión independiente: opciones para cada copropietario

Dado que la exención es independiente para cada copropietario, la decisión de reinvertir también lo es. Esto genera las siguientes posibilidades:

Ambos copropietarios reinvierten

Cada uno utiliza su parte del precio de venta para adquirir (o ya haber adquirido) su propia vivienda habitual. Cada uno aplica la exención sobre su ganancia. No es necesario que reinviertan en la misma vivienda ni al mismo tiempo, siempre que cada uno cumpla el plazo de dos años del artículo 38 LIRPF.

Solo uno reinvierte

El que reinvierte aplica la exención. El que no reinvierte tributa por su ganancia. La decisión de uno no afecta en absoluto al derecho del otro.

Reinversión en la misma vivienda

Si ambos copropietarios van a adquirir la misma vivienda como su nueva residencia habitual (por ejemplo, una pareja de hermanos que venden la vivienda de sus padres y compran juntos una nueva), ambos pueden aplicar la exención sobre su respectiva ganancia, siempre que cada uno cumpla todos los requisitos individualmente.

Reinversión parcial

Si un copropietario reinvierte solo una parte de su cuota del precio de venta (artículo 38.2 LIRPF), la exención es proporcional: se aplica sobre la parte de la ganancia que corresponde al importe reinvertido respecto al importe total de transmisión. El cálculo se hace de forma individual para cada copropietario.

Referencias

• TEAC, Resolución 00/06331/2013, de 10 de septiembre de 2015 (Unificación de criterio) — Pro indiviso y cómputo independiente. Disponible en DYCTEA.
• Art. 38 Ley 35/2006 LIRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual (BOE)
• Art. 33.2.d Ley 35/2006 LIRPF — Exención de ganancias en adjudicaciones por divorcio (BOE)
• Art. 41 bis RD 439/2007 RIRPF — Concepto de vivienda habitual (BOE)
• Arts. 392 y ss. Código Civil — Comunidad de bienes, pro indiviso (BOE)
• Arts. 1344 y ss. Código Civil — Sociedad de gananciales (BOE)